新手死于追高，老手死于抄底。

这句话用来形容当年的几大地产弄潮儿，再合适不过。

2017年，到处“买买买”的万达感到不妙，总债务高达6000亿，可谓泰山压顶，而跑遍大半个地球买回来的资产，却并没有收到预期的效益。

(相关资料图)

屋漏偏逢连夜雨，国家对于狂飙的地产行业的监管层层加码，最终迫使老王做出决定，断臂求生，卖卖卖。

于是，万达史上最大的甩卖行动开始了。最著名的一个交易，是融创和富力一共650亿的接盘，万达将13个文旅城资产、77家酒店打包贱卖，据说当时谈判的会议室里，传出了一阵摔杯子的声音……

那时，可能是老王最黑暗的时刻了。后来，老王再也没在自己公司的年会上唱歌，也不去国外大学演讲。

直到去年。

01

老王杀回来了

2022年，国内地产行业压力依然很大，但有一些消息令人振奋。

首先是李嘉诚旗下的和记黄埔，5月份参加广州2022年首轮集中供地拍卖，具体项目是位于白云区空港大道一幅热门地块，虽然最终被中海地产拿下，但时隔10年之后再次参与国内买地，令到市场疯狂想象，李超人要杀回内地，房地产要触底回升了。

有这个想法的，并不止于市场投资者，另一位低调许久的大人物，万达王健林，同样动作频频，从当初的“卖卖卖”变成“买买买”。

8月4日，中融信托转让赤峰万达地产发展有限公司约49%股份，万达地产接盘；

8月11日，万达地产集团接盘中融信托肇庆鼎湖万达地产35%股权。

除了收回自己项目的股权，万达还化身“白衣骑士”，拯救水深火热的同行。

1月，万达买下辽宁葫芦岛兴隆大家庭商业集团烂尾的项目，拟改营为葫芦岛万达广场。

2月，山西忻州市田森商务服务有限公司发布告知函称，忻州田森汇项目与万达商业集团正式签订托管协议，万达商业集团将于3月正式全面接管项目，计划于2022年7月开业。

3月28日，万达与鑫苑签下战略合作协议，鑫苑旗下多个商业项目全部转交给万达经营托管。

4月1日，建业向媒体发布通稿信息显示，建业将全部商业项目以整体运营管理模式与珠海万达合作。

4月19日，万达商管就已官宣拿下了北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权。

5月，蓝色港湾管理权将全面移交给万达，为期20年，五棵松卓展购物中心也顺势更名为北京五棵松万达广场，计划打造第四代万达广场全国旗舰产品；

7月，万达接手合肥知名烂尾项目—万泓中心。

整个2022年，万达先后接盘数十项资产。同年，万达也不断接触AMC机构，老王对于介入地产项目的兴趣有增无减。

和李嘉诚只是蜻蜓点水式地参与一下拍地不同，王健林才是真金白银地抄底国内房地产。

02

抄错了？

从国家统计局房地产行业的统计数据看，2022年确实处在多年来的低位。

开发方面，全国房地产开发投资约13.29万亿元，比上年下降10.0%；房地产开发企业房屋施工面积约90.50亿平方米，比上年下降7.2%；房屋新开工面积约12.06亿平方米，下降39.4%；房屋竣工面积8.62亿平方米，下降15.0%。

销售方面，商品房销售面积约13.58亿平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额约13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。截至2022年末，商品房待售面积约5.64亿平方米，比上年增长10.5%，其中住宅待售面积增长18.4%。

考虑到房地产虽然饱受诟病，但其在整个经济的贡献度依然很大，所以抄底的声音不绝于耳。今年年初，因为密集的政策支持，房地产确实有过一轮反弹，甚至令市场看到反转曙光，但等到行业数据出来，并没有什么惊喜。

1—4月份，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%；其中住宅投资27072亿元，下降4.9%。

前4月，商品房销售同比下滑0.4%，头部房企的销售数据也是绿得多，红的少。

这种情况下，压力自然就传导到去年大肆抄底的万达身上。

首先是还债，有媒体就爆料称，万达境外有三笔总计13亿美元（约合90亿人民币）的银行贷款，合同约定若珠海万达商管未能在2023年5月8日前完成赴港上市，而大多数贷款行（按出资份额占比合计超过66.67%）要求万达还款，则万达需要归还贷款存量本金及对应的利息。

除了正常的偿债问题，还有上市融资所涉及的问题。

2014年，万达登陆港交所，但2016年退市，转为谋求在A股上市。当年正值地产盛世，港股地产股的估值普遍低于A股，地产公司转投A股很正常，但A股上市之路并没有想象中容易，特别是2017年后国家加强了对房地产的监管和调控，房企上市门槛变高，导致了像万达这类公司，踌躇满志回归A股，但最终却未能如愿，另一家地产大佬恒大也是如此。于是，重投港股就成了唯一的选择。

2021年3月，万达正式撤回A股上市申请，并启动了赴港上市计划。2021年10月21日，万达首度递交招股书，但招股书于2022年4月21日失效，2022年4月22日二次递交招股书，后于2022年10月21日失效；随后于2022年10月25日三度提交了招股书，现在已经失效。

市场上普遍预计，万达很快会第四度递交招股书，因为真的着急了。

公开资料显示，上市前的Pre-IPO融资中，万达合共筹集468亿港元，是当年最大规模的上市前融资之一，太盟投资集团(PAG)领投共28亿美元。除此之外，投资者还包括碧桂园、腾讯、蚂蚁金服、中信资本、珠海国资委等22家机构。万达与上述投资者签署了有关上市进程的承诺，如果万达在2023年底前未能完成上市工作，万达有义务向Pre-IPO投资者回购股份。

而从万达的招股书上看，2022年上半年的现金储备只有158亿人民币，压力不可谓不大。

总之一句话，什么都要钱，万达正面临着2017年以来又一次艰难时刻。

03

再来一次断臂求生

今天，有媒体报道，万达计划出售旗下20家购物中心，售价在7-8亿之间。如果属实，大概能够回笼140-160亿的资金。

除了重演一下2017年的“卖卖卖”，还传出万达下个月将大幅裁员，比例在30%左右，同时通过质押融资、减持套现等方式，开源节流。

但是，在现金流压力面前，这些动作又能有多大效果？

据万达自己披露的数据，公司在建的万达广场187个，商业面积2195万平方米。考虑到现在的宏观环境，手里还有这么多的在建项目，看来外界担忧的万达流动性问题，真不是空穴来风。虽然万达2017年之后转型轻资产模式，项目建设资金并非自己掏腰包，而是用别人的钱干自己的事，但现在的环境，别人的钱也不是那么好拿的，万一出现建设资金断裂，项目就很可能成为L尾项目。

回顾当年融创和富力，高位接盘万达资产，最后陨落，不禁令人唏嘘不已。据说当时两家公司都认为自己捡了个大大的便宜，没成想，很快就被带到坑里去。虽然不能把锅全部甩给接盘万达这个事，最大的原因还是整个地产行业告别高增长，进入下行阶段。

但无可否认的是，盲目追高，多半会以惨淡收场。哪怕刚开始尝到一点甜头，但用不了多久，一切都会被打回原形。而和盲目追高对应的，则是盲目抄底。某程度上，盲目抄底的损害，可能比追高更大。

投资的世界，一步错，步步错，一着不慎，满盘皆输。

说到这里，不得不提及另一个万字头的地产公司--万科。

去年6月28日的万科股东大会，郁亮也说过，楼市已经触底，但他同时说“恢复是一个缓慢和温和的过程”。

现在看来，这个判断确实有理。

其实，要论眼光，王健林并不差，甚至比郁亮还要早。因为2018年郁亮才喊出“活下去”，但老王2017年就已经通过断臂求生躲过一劫。

不同的，明明出坑了，老王却不甘寂寞，重新杀了回来，我们无法得知去年为何万达去抄底这么多项目，当中可能有其他不得已的因素，但如果单纯地认为抄底时机到了，那只能说方向看错了。

04

结语

其实，任何一个行业，都有高有低。当初如何疯狂，之后就可能是同等的落寞。

地产行业在经历前面20年的狂飙，无疑已经进入饱和阶段。国家都在全力转向新的更高质量的经济发展模式，在这种情况下，再去幻想回到当初，是不切实际的。当然，跌得足够多，会存在抄底机会，但底部在哪里，又有谁说得清？

地产行业经过过去一年多的下行，追高问题已经不存在，担心的应该是抄底会不会抄在半山腰，切忌因为过于乐观而使自己陷入困境中。

关于万达，种种的迹象都表明，它可能要再一次断臂求生。

至于结果如何，我们只能祝愿老王再力挽狂澜一次。

毕竟，他曾经做到过。